Mankkaan eläketalomme rakennushanke on lähellä päätöstään. Kaikki suurimmat osakokonaisuudet ovat valmiina, ja teemme talossa viimeistelytöitä rauhalliseen tahtiin. Siksi uutta, merkittävää kirjoitettavaa ei synny samaan tahtiin kuin hankkeen alkuvaiheessa.

Ainoat jäljellä olevat suuremmat työt ovat saunatilojen viimeistely ja piha-alueen laitto. Ne viivästyttävät vielä lopputarkastuksen tekemistä ja koko projektin virallisen osuuden päättymistä.

Nyt voimme kuitenkin alkaa ynnäillä sitä, missä kaikkialla alkuperäinen kustannusarviomme ylittyi.

Kustannusarvion karikot

Rakennushanketta suunnitellessa kaiken perustana on hankkeen kustannusarvio eli rakennusbudjetti. Se määrittelee, minne voi rakentaa (tonttihinnat), miten voi rakentaa (oman työn osuus vs. ostetut palvelut) sekä millaisia materiaalivalintoja voi tehdä.

Rakennusbudjetin tekeminen on haastavaa, kuten jokainen taloa rakentanut tietää. Vaikka asialla olisi alan ammattilainen, silloinkin kokonaisuuteen sisältyy paljon asioita, joihin ei pysty ennalta vaikuttamaan ja jotka pääsevät yllättämään. Amatöörin kustannuslaskelmaan näitä puuttuvia rivejä jää luonnollisesti enemmän.

Tällaisia ennakoimattomia tekijöitä ovat muun muassa alati muuttuvat (lue tiukentuvat) rakennusmääräykset, paikallisen rakennusviranomaisen tulkinnat sekä joku totaaliyllätys kuten meidän rakennushankettamme varjostanut koronapandemia.

Jos koko projektin voi tilata ulkopuoliselta alihankkijalta avaimet käteen, näitä yllätyksiä on vähemmän, mutta samalla voi joutua maksamaan reipasta ylihintaa suhteessa osaurakoiden kilpailuttamiseen.  

Projektin loppusuoralla on mukava päästä sisustamaan ja luomaan kodin tunnelmaa, vaikka huonekalut hakevat vielä paikkaansa.

Kohta ”ylimääräiset kulut”

Jokainen omakotirakentaja varaa kustannusarvioonsa jonkin suuruisen vararahaston, oli se sitten 5 tai 10 prosenttia kokonaissummasta. Jos ajatellaan, että keskiverto-omakotitalon saa pystyyn noin 350 000 eurolla, kymmenesosan tuosta summasta luulisi riittävän hyvin myös extra-kuluihin.

Näin mekin arvioimme. Meillä tuo varasumma oli noin 30 000 euroa, jonka kuluttaminen nostaisi hankkeen kokonaiskustannukset lähelle 300 000 euroa. Valitettavasti emme osanneet varautua siihen, että näitä odottamattomia kulueriä tulee myös aivan odottamattomilta tahoilta.

Lisäkuluja syntyi, kun alihankkija ei osannut suunnitella omaa urakkaansa, ei välittänyt työnsä jäljestä tai ei yksinkertaisesti osannut tehdä sitä, mitä hänet on palkattu tekemään.

Normitilanteessa ostajan/rakennuttajan tekemä reklamointi selvästä alihankkijan virheestä pitäisi riittää ja näin useimmiten käykin. Valitettavasti markkinoilla on nykyisin turhan paljon myös sellaisia urakoitsijoita ja ”ammattilaisia”, joita lopputulos ja työn jälki eivät tunnu erityisemmin kiinnostavan. Yhteistä näille toimijoille on se, että vaikka työsuoritus menee väärin tai viivästyy, he osaavat lähettää laskunsa ajoissa. Jos ehdit maksaa, korjauksen ja korvauksen saaminen onkin isomman työn takana.

Tuleville rakentajille vinkiksi: jos alihankkijan työsuorituksessa on vähänkään huomauttamista, siitä kannattaa mainita heti eikä tyyliin “no sattuuhan sitä…”. Tämä vähättelevä asenne vain antaa alihankkijalle/urakoitsijalle mahdollisuuden vedättää asiakasta jatkossakin ja vielä pahemmin.

Tein tämän virheen alussa runkourakoitsijamme kohdalla, kun annoin joustoa muutamassa pienemmässä asiassa, vaikka he tekivät selviä virheitä. Lopulta paljastui heidän piittaamattomuutensa sekä työn jäljestä että rakennusmääräyksistä, mutta onneksi ajoissa, että asiat vielä pystyi korjaamaan.

Kun samaan aikaan työmaallemme sattui vastuuvalvojaksi ”mestari”, joka oikoi mutkia, lopputulos olisi voinut olla täysi katastrofi. Selvisimme kuitenkin suht’ kuivin jaloin vaihtamalla vastaavan työnjohtajan lennosta ja teettämällä runkourakoitsijan kesken jääneet osuudet vastuullisemmilla rakennusammattilaisilla.

Listaan oheen muutamia alihankkijoiden aiheuttamia lisäkuluja, joihin törmäsimme omassa taloprojektissamme.

Suunnitelmat vs. todellisuus

Talomme on meille suunniteltu uniikki kokonaisuus, joten se edellyttää tarkkaa suunnittelua ja toteutusta.

Teimme rakennusurakassamme valinnan, että hankimme kaikki isot kokonaisuudet valmiina pakettina ulkopuolisilta tavarantoimittajilta ja oman työmme osuudeksi jäi rakennustyömaan projektihallinta, materiaalihankinnat sekä osa sisätilojen viimeistelytöistä.

Valitsimme kullekin osaurakalle tekijät kilpailuttamalla. Kokonaisuus toimi lopulta yllättävän hyvin, mutta ongelmiakin ilmeni.

Talon rakennesuunnittelu sisältyi materiaalitoimittajalta HeVi Kivitaloilta tilattuun pakettiin, mutta työn tehnyt ja talotoimittajan palkkalistoilla ollut rakennesuunnittelija teki toistuvasti omia ratkaisujaan vastoin hänelle annettuja ohjeita. Hän jopa kyseenalaisti ammattilaisten tekemän maaperätutkimuksen tulokset ja niiden pohjalta annetut suositukset talon perustamistavasta. Onneksi pidimme päämme ja varmistimme oikean perustamistavan muualta. Säästimme siinä tuhansia euroja.

Kyseinen suunnittelija unohti myös merkitä ontelolaattatehtaalle menneisiin rakennepiirroksiin LVI-läpivientien aukot, jotka täytyi tehdä timanttiporauksella jälkikäteen työmaalla. Pahimmillaan rakennesuunnittelijan omapäisyys näkyi Rakennusvalvontaviraston rakennesuunnitelma-arkiston kuvissa. Meillä ei ole vieläkään lopullisia, täysin valmiita piirroskuvia kahden vuoden odotuksesta huolimatta.

Hovinarri kissansa kanssa on löytänyt paikkansa uudessa kodissa.

Tavarantoimitusten mutkat

Omakotitalon työmaalle hankitaan merkittävät määrät tavaraa, joiden toimitus aikataulutetaan rakennustöiden edistymisen mukaan. Meillä talon aloitusmateriaalitoimituksen (HeVi Kivitalot) lisäksi muut päätoimitukset tulivat Heatcolta (LVI-suunnitelmat sekä LVI-laitteet ja -tarvikkeet), Kingspanilta (kattoelementit ja eristelevyt), Hartman Raudalta (rakennusmateriaalit) ja Ahlsellilta (LVIS-tarvikkeet) sekä joitakin osakokonaisuuksia suoraan valmistajilta.

Kaikki materiaalitoimitukset onnistuivat ilman suurempia huomautuksia ja aikataulujen mukaan. Yleensäkin jos tavaratoimittajalta tuli virheellinen toimitus, soitto toimittajalle riitti ja virhe korjattiin – jopa samana päivänä ja ilman lisäkuluja.

Ikävä kyllä matkalle mahtui myös muutama poikkeus. Alkuperäinen kattoelementtitoimittajamme (Passiivikattoelementit, Soinu Oy) ei pystynytkään toimittamaan suunniteltuja kattoelementtejä ja ilmoitti asiasta vasta viime hetkellä. Jouduimme hakemaan vaihtoehtoisen ratkaisun (Kingspan QuadCore-kattoelementit), jotka osoittautuivat alkuperäistä ratkaisua paremmaksi, mutta vaihto viivästytti työmaata yli kuukaudella, sillä ilman kattoa sisätilojen työvaiheita ei voitu aloittaa.

Alkuperäinen kattoelementtitoimittaja pesi kätensä jutusta, koska heiltä ei oltu saatu kirjallista tilausvahvistusta pyynnöistä huolimatta.

Tilasimme lämmitys- ja ilmastointiurakoinnin suorittaneen aliurakoitsijan kautta Heatcolta talomme kaikki LVI-suunnitelmat ja asennuspiirrokset. Heatco mainostaa kotisivuillaan tekevänsä jokaiseen kohteeseen yksilölliset suunnitelmat ja niiden perusteella tarkat materiaalilaskelmat sekä toimittavansa materiaalit perille kohteeseen.

Kaikki sujui mainiosti, mutta kun asennusporukat olivat saaneet työnsä loppuun, meille jäi ylimääräiseksi muutama iso pahvilaatikollinen erilaisia ilmastoinnin tarvikkeita. Kaikkiaan näitä tarvikkeita oli reippaasti yli 750 euron arvosta.

Kysyessäni hyvitystä Heatcolta vastaus oli, että he eivät ota takaisin työmaalle toimitettuja tavaroita, koska toimitus on toimitus ja ainahan siihen sisältyy hieman ylimääräistä tavaraa varoiksi. Lopulta myyntipäällikkö arveli, että ”ehkä noiden palautushinta voisi olla jotain puolentoista sadan euron luokkaa”. Asiakkaan tappioksi pienestä ylitoimituksesta tuli siis noin 600 euroa.

Runkourakoitsijan laiminlyönnit

Ylimääräisiä ja turhia kuluja tulee eniten virheellisistä ja vääristä työsuorituksista. On aivan ymmärrettävää, jos pieniä virheasennuksia tulee, kunhan ne korjataan heti ilman turhia vääntöjä tai uhkailuja. Tästä sinänsä itsestään selvästä asiasta oli kuitenkin poikkeuksia:

Talon runkourakoitsijan vastuulla on varmistaa, että rakennuksen perustukset ja runko eli ulko- ja sisäseinät ovat kestävät, suorat ja täyttävät kaikki rakennus- ja turvallisuusmääräykset. Suosituksista huolimatta jouduimme pettymään valitsemaamme runkourakoitsijaan.

Rungon pystytysurakan valmistuminen viivästyi ja pahimmillaan työmiehet katosivat ennalta ilmoittamatta kuukaudeksi keskellä kesää. Jälkeenpäin selvisi, että urakoitsija oli sopinut toisen ison omakotiurakan samalle ajalle ja koetti selviytyä molemmista.

Useat mittalaskelmavirheet aiheuttivat korjauksia ja viivästyksiä: perustuksen korko laskettiin väärin, toisen parvekkeen metalliset tukitolpat katkaistiin väärään korkoon, parvekekatoksen metallitolppien asennus ja hitsaus onnistuivat vasta kolmannella kerralla, ulko-ovien aukot mitoitettiin liian kapeiksi, ikkuna-aukkojen valujälkiä ei korjattu ja niitä jouduttiin piikkaamaan sopiviksi ennen ikkuna-asennuksia.

Runkourakoitsija jätti myös EPS-harkkoseiniin isoja aukkoja muun muassa ulkoseinän ja kattoelementtien saumakohtiin. Tämä huomattiin vasta talon ulkorappausta tehdessä, jolloin ne täytettiin. Todella vakavia seurauksia olisi seurannut, jos emme olisi ajoissa huomanneet urakoitsijan tekemiä rakennusmääräysten vastaisia töitä, kuten välipohjan ontelolaattojen asennusvirheitä (ontelolaatta seisoi osin pelkän uretaanivaahdon päällä ilman betonointia) sekä seinien ja rungon liitoskohtien puutteita (suuretkin raot täytettiin uretaanivaahdolla sementin sijaan).

Pahin laiminlyönti oli se, että betoniharkkoseinät jätettiin sisätiloissa kokonaan ankkuroimatta kantaviin rakenteisiin. Tästä aiheutui lopulta yhden harkkoseinän kaatuminen ja rakennuttajan loukkaantuminen.

Mutkia putkissa

Myös ilmastointiasennuksissa, sähköurakoinnissa ja maalauksessa tuli mutkia matkaan. Hankimme kaikki LVIS-suunnitelmat ja -piirrokset ulkopuolisilta alan yrityksiltä. Käytännön ongelmaksi muodostui toteutusvaiheessa se, että näitä suunnitelmia toteuttamaan palkatut työntekijät oikaisivat, eivät osanneet tulkita piirustuksia tai tekivät kiireessä sutta, jonka joutuivat sittemmin korjaamaan.

Ilmastointiasentajat vetivät ilmastointiputkia joissain kohdin ohjeiden vastaisesti ja ne jouduttiin siirtämään oikeille paikoille. Samoin IV-urakan lopussa useita ilmastointihormeja jätettiin liian korkeiksi ja ne jouduttiin lyhentämään alas lasketun katon tasalle.

Kysyin LVI-urakoitsijalta suosituksia hyvästä sähköasentajasta ja he suosittelivat asentajaa, joka käy useissa heidän kohteissaan kytkemässä lämpöpumput ja ilmastointilaitteet. Kaveri vaikutti aluksi hyvältä, mutta lopulta hän jätti työt kesken ja jouduimme hankkimaan toisen sähköurakoitsijan tekemään työt loppuun sekä korjaamaan hänen jälkiään.

Maalarit tekivät asuinkerroksen seinien tasoitukset ja maalaukset. Jälkeenpäin huomasimme, että he jättivät levyjen saumakohdissa halkeamista estävät saumanauhat joissain kohdissa pois ennen tasoitusta. Lisäksi olohuoneen seinien yläosissa toinen maalikerros puuttuu ja seinissä erottuvat selvät värierot. Onneksi maalausliike antoi kahden vuoden takuun työlle ja uusintamaalaus ehditään vielä tehdä takuuajan puitteissa tulevana kesänä.

Viimeinen isompi urakka eli ulkorappaus sujui muuten hyvin ja työn jälki on erinomaista, mutta pieni yksityiskohta jäi tekemättä. Rappaustelineiltä ikkunoiden suojateippien poistaminen olisi sujunut vaivatta, mutta osaan ikkunoista nämä teipit jäivät paikalleen. Nyt kesän tullessa nekin täytyy poistaa, mutta työ vaatii vielä kerran paikalle joko telineet tai todella pitkät tikkaat.

Ikkunateipit olisi ollut helppo poistaa rappauksen yhteydessä, mutta ne unohtuivat.

Riittikö varakassamme?

Pelkkien viivästyksen takia jouduimme pitkittämään vuokralla asumistamme ja ylimääräisten varastotilojen vuokraamista vuodella. Puolet vararahastostamme eli noin 15 000 euroa meni jo tähän. Kaikkiaan erilaisia ylimääräisiä kustannuksia on syntynyt ainakin parin kymppitonnin verran yli varabudjettimme.

Nykyisen arviomme mukaan kokonaiskustannuksemme nousee hieman yli 300 000 euroon eli kymmenen prosentin sijaan meidän olisi pitänyt laskea kokonaisbudjettiimme 20-25 prosenttia ekstraa. Lopulliset toteutuneet kustannukset näemme vasta alkusyksystä, kun piha-alueet on saatu valmiiksi ja olemme ehtineet tehdä myös yhteenvedon niistä useista tapauksista, joissa alkuperäinen urakoitsija vaihtui toiseen. Näissä tapauksissa uuden urakoitsijan kustannuksia pitää verrata alkuperäisistä urakkasopimuksista saatuihin urakkahyvityksiin, jotta lopullinen kokonaiskustannus selviää.

Vaikka pienet huolimattomuudet ja hutiloinnit voivat tuntua tapahtumahetkellä pieniltä, niistä koituu rakennuttajalle yllättävän suuri lasku, varsinkin kun virheet helposti kertautuvat ja vaikuttavat muihinkin työsuorituksiin viivästyttäen tai hankaloittaen niitä. 

Kaikesta huolimatta näyttäisimme saavuttavan alkuperäisen tavoitteemme eli sen, että uniikin omakotitalon voi edelleen rakennuttaa alle keskiverto-omakotitalon rakennuskustannuksilla.