Kirjoitukset avainsanalla hallinto-oikeus

Sisätilat alkavat olla maalausta vaille valmiita. Kuvassa keittiö, ruokavaraston oviaukko ja kierrätetty ikkuna, joka antaa valoa käyttöullakolle.
Sisätilat alkavat olla maalausta vaille valmiita. Kuvassa keittiö, ruokavaraston oviaukko ja kierrätetty ikkuna, joka antaa valoa käyttöullakolle.

Talon sisätyöt etenevät hyvää vauhtia kuten tämän jutun kuvista näkyy. Samalla viimeisetkin naapurivalitukset saatiin pois päiväjärjestyksestä. Nyt kun pitkä valitusprosessi on saatu päätökseen, siitä voi jo tarkemmin kertoa.

Naapurivalitusten luvattu maa

Kun pidimme vuosi sitten taloprojektimme virallista aloituskokousta rakennustarkastajan toimistossa, hän totesi lakonisesti, että ”päätitte sitten rakentaa Mankkaalle, siellä naapurit valittavat liki jokaisesta rakennushankkeesta”.

Ajattelimme, että selviämme valituksitta, koska olemme asuneet samassa paikassa jo 30 vuoden ajan ja tunnemme lähes kaikki naapurimme.

Olimme väärässä.

Kaikki lähinaapurit valittavat

Naapurikuulemisessa tulee esitellä rakennushanke naapureille ja kysyä heiltä kirjallisesti, onko heillä jotain huomautettavaa asiasta. Rakennuttaja voi hoitaa tämän hanke-esittelyn itse tai antaa sen rakennusvalvonnan tehtäväksi, jolloin viranomainen veloittaa tietyn summan per naapuri. Espoossa veloitus on 200 tai 280 euroa naapurilta riippuen siitä, joutuuko viranomainen tekemään paikalle valvontakäynnin.

Meille määrättiin kaikkiaan kuuden lähistöllä olevan taloyhtiön naapurikuuleminen. Päätimme säästää tuhatlappusen ja hoitaa kuulemisen itse.

Siinä vaiheessa, kun naapurit kuullaan, rakennusvalvonta on jo tutkinut, että rakennushanke on rakennusmääräysten ja alueen asemakaavan mukainen. Tämä rakennuslupakäsittely kestää helposti kuukausia ja sen jälkeen naapurien kuulemisen pitäisi olla lähinnä muodollisuus.

Naapurien kuulemisen ensimmäinen yllätys oli, että lähes jokaisella naapurillamme oli jotain huomautettavaa hankkeestamme, vaikka kaikki oli tehty määräysten mukaisesti.

Parvekkeiden kaiteet on vielä rakennettava ennen kuin muuttolupa irtoaa. Näkymä makuuhuoneesta ei ole lainkaan hassumpi.
Parvekkeiden kaiteet on vielä rakennettava ennen kuin muuttolupa irtoaa. Näkymä makuuhuoneesta ei ole lainkaan hassumpi.

Valitustie on pitkä

Naapurihuomautusten kaava menee siten, että ensin huomautukseen ottaa kantaa rakennusvalvonnassa hankkeelle rakennusluvan myöntänyt lupakäsittelijä. Hän tarkistaa naapurien huomautukset ja esittää heille kirjallisesti ne rakennuslain pykälät, joiden perusteella kyseinen hanke on rakennuslupansa ansainnut.

Jos huomautuksen tehnyt ei tyydy tähän selvitykseen, seuraava käsittelyporras on paikallinen rakennuslautakunta, jossa asian esittelijänä toimii yleensä rakennusvalvontaviraston päällikkö. Hän tutkii tehdyt huomautukset ja antaa rakennuslautakunnan jäsenille rakennusvalvonnan suosituksen, joka menee yleensä sellaisenaan läpi lautakunnassa.

Lautakunnan on tapana kunnioittaa asiantuntijoita, sillä rakennuslautakunnassa päätöksiä tekevät poliittisesti valitut maallikkojäsenet, joilla ei välttämättä ole kokemusta rakennusasioista.

Rakennuslautakunnan päätöksen jälkeen asiasta voi valittaa edelleen hallinto-oikeuteen, joka tutkii valituksen perusteellisesti ja antaa asiassa lopullisen päätöksen. Hallinto-oikeuden jälkeen asian voi viedä korkeimpaan hallinto-oikeuteen vain siinä tapauksessa, että hallinto-oikeus antaa asiassa valitusluvan.

Valtaosa naapurien huomautuksista raukeaa ennen hallinto-oikeutta, kun paljastuu, että huomautus on aiheeton ja valitusprosessi alkaa maksaa. Hallinto-oikeuteen viety valitus maksaa 250 euroa jokaiselta valituksen tekijältä. Lisäksi hallinto-oikeudet ovat todella ruuhkaisia, joten sinne viedyn valituksen käsittelyaika on yleensä vuosi tai enemmän.

Ennen kuin maalausporukka saapuu, päätimme kokeilla, miltä valkoinen katto näyttää, kun rakenteet jäävät näkyviin. No sehän toimii just niin kuin ajattelimme!
Ennen kuin maalausporukka saapuu, päätimme kokeilla, miltä valkoinen katto näyttää, kun rakenteet jäävät näkyviin. No sehän toimii just niin kuin ajattelimme!

Laki määrää, mutta kuka päättää?

Rakennuslaki ja asemakaava määrittelevät, mitä saa rakentaa, mutta käytännössä naapurit ja rakennusvalvonta päättävät ainakin meillä Espoossa, mitä oikeasti voi tehdä. Rakentajan pitää varautua ”paikalliseen yllätystekijään”, joka voi olla naapuri tai paikallisen rakennusvalvonnan päällikkö, joka tulkitsee voimassa olevia määräyksiä.

Suunnittelimme huolella kaikkia rakennus- ja asemakaavamääräyksiä noudattavan talon, jonka arkkitehti omalta osaltaan tarkisti ja teki joitakin hienosäätöjä. Virallinen rakennuslupakäsittelymme kesti noin kaksi ja puoli kuukautta, mutta lupa-asiaa oli pohjustettu siihen mennessä jo viisi kuukautta.

Keskustelimme rakennusvalvonnan lupakäsittelijän kanssa usein ja kävimme suunnitelmat pikkutarkasti läpi, jotta kaikki lain kiemurat täyttyvät. Menimme jopa joissain kohdin ja varmuuden vuoksi pitemmälle, kuin mitä viralliset ohjeet velvoittivat. Saimme rakennusluvan Espoon rakennusvalvonnasta tammikuun puolivälissä 2018. Kaiken piti siis olla kunnossa ja siinä uskossa elimme reilun kuukauden. 

Kun naapurien huomautukset tulivat, Espoon rakennusvalvonnan päällikkö veti yllättäen rakennuslupamme takaisin helmikuun lopulla ja se joutui Espoon rakennuslautakunnan uudelleenkäsittelyyn.

Ruokavaraston liukuovi löytyi tori.fi:stä. Suurkiitos Jaanalle Vantaalta!
Ruokavaraston liukuovi löytyi tori.fi:stä. Suurkiitos Jaanalle Vantaalta!

Miksi lupamme käsiteltiin uudelleen?

Viranomainen vei lupa-asiamme uusintakäsittelyyn, koska rakennuslaissa on yksi varsin tulkinnanvarainen kohta, johon viereinen taloyhtiö takertui: ”Rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset” (Maankäyttö- ja rakennuslaki 117§, 1 mom.) sekä ”rakennuksen on sovittava paikalle” (MRL 135§ kohdat 3 ja 6).

Nämä rakennuslain kohdat jättävät oven auki subjektiiviselle lain tulkinnalle, sillä kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset ovat aina enemmän tai vähemmän makuasioita. Normaalitilanteessa edellä mainittuihin lain kohtiin on vaikea vedota, ellei uusi rakennus poikkea täysin alueen aikaisemmasta rakennuskannasta.

Meidän talomme ei ole arkkitehtuuriltaan poikkeuksellinen, sillä Mankkaalle on rakennettu vastaavia taloja jo vuosien ajan. Alueen aikaisemmat rintamamiestalot ja matalat rivitalot ovat jäämässä pikkuhiljaa vähemmistöön, sillä lähes kaikki uudet talot ovat kaksikerroksisia harja- tai pulpettikattoisia kivitaloja, joissa on korkeat julkisivut ja suuret ikkunapinnat kuten meilläkin.

Aiempi, samalla tontilla oleva kivitalomme oli pitkään korttelin korkein rakennus, jonka harjakorkeus nousi rakennusmääräyksissä sallittuun yhdeksään metriin. Tonttimme kaksi naapuritaloyhtiötä, jotka ovat valmistuneet vanhan talomme jälkeen, ovat puolestaan matalia paritaloja, joissa ei ole hyödynnetty kaavan sallimaa yhdeksän metrin harjakorkeutta tai täyttä maanpäällistä kellaria. Uusi talomme poikkeaa niistä, mutta ei kaavamääräyksistä.

Perusteetonta pyöritystä

Rakennusvalvonnan mukaan varteenotettavia naapurien huomautuksia tuli kolme. Yhden niistä arvelin katteettomaksi heti kättelyssä, sillä viereisestä taloyhtiöstä huomautus tuli sekä taloyhtiöltä että yhdeltä heidän osakkaaltaan erikseen. Yllättävää kyllä tätä muotovirhettä ei noteerattu mitenkään. Myös argumenttini siitä, että lähialueella on jo ainakin parikymmentä täysin samanmallista uudistaloa, jätettiin huomiotta. Niinpä Espoon rakennusvalvontavirasto otti huomautukset käsiteltäviksi ja vei lupamme rakennuslautakunnan uusintakäsittelyyn.

Kun tutkin Espoon rakennuslautakunnan käsittelemät yksityiset rakennuslupavalitukset viimeisen kolmen vuoden ajalta, totesin, että rakennuslupamme uusintakäsittelypäätös oli ainoa laatuaan. Saimme siis poikkeuksellista kohtelua.

Espoon rakennuslautakunta hyväksyi kuitenkin pienten muutoksien jälkeen alkuperäisen rakennuslupamme huhtikuun toisella viikolla. Tähän ylimääräiseen kiemuraan paloi lähes kaksi kuukautta aikaa, mikä pakotti meidät tekemään aikataulutukset ja alihankkijasopimukset uusiksi. Olimme suunnitelleet selviävämme talon suurista aliurakoista eli perustuksien ja rungon pystytyksestä ennen kesän kiireisintä rakennussesonkia. Nyt jouduimme keskelle sitä.  

Rakennuslautakunnan hyväksyttyä lupamme toinen naapuritaloyhtiöistä luopui valituksestaan. Sen sijaan toinen naapuriyhtiö ei luovuttanut vieläkään, vaan vei asian Helsingin hallinto-oikeuteen, jossa asian käsittely kesti lähes vuoden.

Parin viikon päästä talolle johtava pihatie asfaltoidaan. Talon edustalla tulee pihakivetys.
Parin viikon päästä talolle johtava pihatie asfaltoidaan. Talon edustalla tulee pihakivetys.

Päätös tuli, pulinat pois

Hallinto-oikeuden ratkaisu oli lopulta yksiselitteinen:

  • uudistalo täyttää rakennusmääräykset ja alueen voimassa olevan asemakaavan määräykset kaikilta osin, myös kerrosluvultaan ja kerrosalaltaan
  • rakennuksen sijoitus on asemakaavan ja rakennusjärjestyksen mukainen
  • suunniteltu rakennus poikkeaa korkeudeltaan ja tyyliltään naapuritonttien rakennuksista, mutta ei siinä määrin, että sen voitaisiin katsoa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 117 pykälän ensimmäisessä momentissa tarkoitetulla tavalla rakennettuun ympäristöön ja maisemaan ulkonäkönsä puolesta soveltumaton
  • rakennuksen ei voi katsoa tarpeettomasti haittaavan naapuria
  • hanke ei ole muutoinkaan maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten vastainen
  • hankkeelle on tullut myöntää rakennuslupa eikä päätöstä ole syytä muuttaa

Lisäksi hallinto-oikeus totesi, että naapuritaloyhtiön erillisen valituksen tehneellä asukkaalla ei ollut oikeutta tehdä oikaisuvaatimusta lupavalmistelijan rakennuslupapäätöksestä eikä rakennuslautakunnan olisi tullut ottaa hänen oikaisuvaatimustaan tutkittavakseen.

Mitä tästä opimme

Hiljaa hyvä tulee, kuuluu vanha sanonta.

Sehän toki pätee näihin rakennushommiinkin, mutta välillä kyllä toivoo, että asiat hoituisivat rivakammin eikä niitä mutkistettaisi tarpeettomasti. Omiin töihinsä ja aikatauluihinsa voi sentään vielä vaikuttaa, mutta viranomaisten kanssa joutuu tyytymään odotteluun.

Naapurien kuuleminen on arvokas käytäntö, mutta myös rakentajalle pitäisi suoda jonkinlaista turvaa ja ennakoitavuutta. Jos rakentaja suunnittelee, toimii ja rakentaa voimassa olevien rakennus- ja kaavamääräysten mukaisesti ja rakennuslupa irtoaa, hänen työtään ei pitäisi enää tarpeettomasti vaikeuttaa.

Ehkäpä rakennusmääräyksiä kannattaisi sen verran hienosäätää, että naapurivalituksella ei voisi tehdä tarkoituksellisesti haittaa rakentajalle, jos naapurien valitukset on toistuvasti todettu perusteettomiksi. Nyt laki valitettavasti sallii tällaisen toiminnan.

Ja mikäli joutuu kokemaan tällaista pompottelua rakennusvalvontaviranomaiselta kuin me, se tuntuu pikemmin kiusaamiselta kuin asumisen ja asuinalueiden laadun valvonnalta.

Nyt pidämme blogissa pienen kesätauon ja palaamme taas heinäkuussa asiaan uusin aihein. Hyvää kesää siihen asti!

Kommentit (2)

Vierailija
1/2 | 

Tuo valitusrumba on pikemminkin sääntö kuin poikkeus - erityisesti Mankkaalla. Vielä 70-luvulla Mankkaallekin saattoi rakentaa ilman valituksia - siitä on hirvittävän pitkä aika. 

Valitusrumbaa ei lainkaan lievennä se, että lupa-arkkitehdit toimivat aika mielivaltaisesti ja ottavat yksittäisten osakkaiden valituksia käsiteltäväksi, vaikka osakas ei ole lain tarkoittama naapuri. 

Luppurutistusta varten itkuilta säästävä vihje: rakennustarkastaja Koljonen on tarkka mies. Aivan erityisen tarkka hän on kaiteista ja savuhormeista. Tarkastuksen sujuvuuden varmistamiseksi jokainen kaide on syytä ravistaa ennen tarkastusta ihan itse. Jos heiluu, niin uusiksi menee. 

Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Seuraa 

Olemme eläkkeellä oleva espoolaispariskunta Timo, 64, ja Christina, 66, Luotonen. Rakennamme omakotitalon kahden aktiivisen eläkeläisen tarpeisiin. Millaisiin yllätyksiin törmäämme rakennusvaiheessa? Pitääkö budjetti? Miltä unelmien talo alkaa näyttää, kun se muuttuu konkretiaksi?

Rakennamme eläketaloamme samalle tontille, jossa sijaitsee 1980-luvulla rakentamamme lapsiperhevaiheen talo. Vanhassa talossa on jo uudet asukkaat, tulevat naapurimme. 

Blogiarkisto

2018

Kategoriat