Asunto-osake kannattaa myydä itse, sillä samalla säästät välityspalkkion.

Plussat ja miinukset välittäjän käytössä

✚    Paperityö hoituu lakipykälien mukaan.
✚    Ammattilainen huolehtii asunnon esittelystä ja
neuvotteluista ostajan kanssa.
✚    Ostaja saattaa olla jo valmiina.
– Maksat osittain turhasta, jos sinulla on jo ostaja valmiina.
– Välittäjä saattaa asettua ostajan puolelle.
– Välityspalkkiot ovat korkeita ja kohtuuhintaisen välittäjän löytäminen voi olla vaivalloista.

Valtaosa suomalaisista luottaa kiinteistövälittäjään, mutta asuntokaupan voi tehdä itsekin. Asunto-osakkeen myynti on suhteellisen yksinkertaista, mutta kiinteistön eli esimerkiksi omakotitalon myynnissä tarvitaan enemmän asiakirjoja ja osaamista. Myyjän on annettava tietoa rakennuksesta ja tontin lisäksi myös alueesta, jolla kiinteistö sijaitsee.

Vastuu aina myyjällä

Moni haluaa tehdä asuntokaupat välittäjän kautta siksi, että uskoo kiinteistönvälittäjän kantavan osan vastuusta kaupanteossa. Välittäjä antaakin myyjälle ja ostajalle kaikki tiedot, jotka saattavat vaikuttaa päätökseen.

Sisältö jatkuu mainoksen jälkeen

Välittäjä ja mahdollisesti palkattu kuntotarkastaja vastaavat kuitenkin vain siitä, että tekevät oman työnsä ammattitaitoisesti.

Sisältö jatkuu mainoksen alla

Myyjällä on asuntokaupassa aina suurin vastuu. Hän vastaa myös rakenteiden virheistä, vaikkei olisi niistä edes tietoinen.

Kauppakirjaan on yksilöitävä asunnon puutteet ja viat sekä se, kuka niiden korjaamisesta vastaa. Myyjä on osakekaupoissa vastuussa kaksi ja kiinteistökaupassa viisi vuotta siitä, jos jotain yllättävää ilmenee jälkikäteen.

Kuntotarkastuksella voidaan ennakoida tulevia korjauksia. Ostajan pitää kuitenkin muistaa reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja vaatia samalla esimerkiksi hinnanalennusta. Muuten oikeus siihen saatetaan menettää.

Yksityiskohdat kauppakirjaan

Jos päättää myydä asunnon itse, apua löytyy kirjojen lisäksi esimerkiksi Kuluttajaviraston ja kiinteistönvälitysyhtiöiden verkkosivuilta sekä erilaisilta asunnonmyyntisivustoilta.

Internet on tehnyt asunnonmyynnin teknisesti helpoksi. Verkon asunnonmyyntisivustot, kuten Etuovi ja Oikotie, ohjaavat yksityiskohtaisesti myynti-ilmoituksen tekemisessä ja asuntokaupassa tarvittavien tietojen antamisessa.

Palveluista saa myös ostotarjous- ja kauppakirjapohjat.

Oman asunnonmyynti-ilmoituksen laatiminen sivustoilla maksaa reilusta 100 eurosta ylöspäin. Ilmoituksesta kannattaa tehdä mahdollisimman totuudenmukainen ja houkutella ostajaa kuvilla. Hintapyynnössä kannattaa pysyä kohtuudessa, koska ostajat ovat hyvin perillä tarjonnasta. Jos ilmoitus seisoo sivustolla pitkään, ostajat alkavat herkästi miettiä, että asunnossa on jotakin vikaa.

Kauppakirjaan merkitään, mistä osapuolet ovat sopineet. Jos siihen ei laiteta vastuurajoituksia, niihin vetoaminen myöhemmin voi olla vaikeaa.

Jos kauppakirjan tekeminen arveluttaa, sen voi antaa asianajajan, välittäjän tai pankin tehtäväksi maksua vastaan. Peruskauppakirjan laatiminen maksaa tavallisesti muutamia satoja euroja. Hinta nousee, jos asiantuntijan oletetaan käyvän läpi myös kauppaan liittyvät asiakirjat.

Asiantuntijana asianajaja Matti Kasso.

Matti Kasso: Näin teet asuntokaupan. Edita 2006.

Lisätietoja: www.kuluttajavirasto.fi, www.vero.fi

Myyjän muistilista

  • Realistinen hinta asunnolle löytyy ympäristöministeriön asuntojen.hintatiedot.fi -palvelun avulla, netin asunnonvälityssivuilta ja lehtien myynti-ilmoituksista.
  • Ostotarjous asunto-osakekaupassa voi olla suullinen tai kirjallinen. Tarjous kannattaa silti tehdä kirjallisesti, jotta ostaja ja myyjä tietävät, mihin sitoutuvat. Välittäjäkaupassa ostotarjous on aina kirjallinen.
  • Toisin kuin asunto-osakkeen ostotarjous, kiinteistön ostotarjous ei velvoita osapuolia kaupan päättämiseen. Kiinteistökauppa on valmis vasta, kun kaupanvahvistaja on sen vahvistanut.
  • Asunto-osakkeen kauppakirjaan on hyvä eritellä puutteet, asiakirjat, jotka ostaja lukenut ennen kaupantekoa, sekä yhtiön tulevat remontit tai niiden suunnittelu.
  • Kiinteistökaupassa kauppakirja on aina kirjallinen ja määrämuotoinen. Sen vahvistaa virallinen kaupanvahvistaja kaupantekotilaisuudessa.
  • Ostaja on velvollinen tarkastamaan kohteen, mutta myyjän on osoitettava sen viat.
  • Kuntotarkastuksessa tutkitaan vain pinnat, joten tarkastus ei välttämättä tuo esiin piileviä virheitä. Esimerkiksi rakenteissa oleva kosteus voi jäädä huomaamatta. Jos olennaisia piileviä vikoja löytyy, myyjä saattaa joutua maksamaan kauppahintaa takaisin.
    Kosteusvauriossa taloyhtiö vastaa rakenteiden ja omistaja pintojen
    korjaamisesta.

Myyjä, hanki nämä paperit

Asunto-osake
Asiakirjat saa isännöitsijätoimistosta ja ne maksavat noin 100 euroa.

  • Isännöitsijäntodistus korjaustarveselvityksineen.
  • Yhtiöjärjestys.
  • Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös, tuloslaskelma ja hallituksen toimintakertomus sekä tilintarkastuskertomus.
  • Asunnon pohjapiirustus. Sen voi hankkia myös rakennusvirastosta. Jos pohjapiirustuksen piirtää itse, on hyvä mainita, että piirros on viitteellinen.
  • Kaavaote kannattaa hankkia, jos taloyhtiön naapurustossa on rakentamattomia alueita. Ostajaa kiinnostavat myös muut mahdolliset tiedossa olevat suunnitelmat alueella.
  • Energiatodistus.

Asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalaki (843/1994). Katso www.finlex.fi.

Kiinteistökauppa
Kiinteistökaupan asiakirjat voi hankkia maanmittaustoimistosta tai kiinteistövirastosta. Ne maksavat yhteensä noin 100 euroa.

  • Lainhuutotodistus, josta käy ilmi kiinteistön omistaja sekä mahdollisesti vireillä oleva lainhuuto.
  • Rasitustodistus, joka kertoo kiinteistön kiinnitykset ja mahdollisen ulosmittauksen.
  • Kiinteistörekisteriotteesta ja siihen liittyvästä kartasta selviää muun muassa kiinteistöön kohdistuvat oikeudet ja velvoitteet ja pinta-ala.
  • Maanvuokrasopimus, mikäli rakennus on vuokratontilla.
  • Pohjapiirros kiinteistöstä.
  • Selvitä keskimääräiset lämmityskustannukset.

Kiinteistökauppaa säädellään maakaaressa (540/1995).
Katso www.finlex.fi.

Itse jo yli 3 vuotta kiinteistökokonaisuutta myyneenä, (jo 5 välittäjän voimin) alihintaan, (reilusti alle omakustannus/kiinnityshinnan) alkaa jo tuskastuttamaan. Olen yrittänyt myydä itse siinä välissä ja samaan aikaan toimeksiannon ollessa voimasssa, mainostanut kiiteistöäni kaikille mahdollisille, (asiakkailleni, sukulaisteni & ystävieni kautta, ulkomaisissa portaaleissa, kotisivuillani, some-sivuilla... Turhaan.

On jo voimaton olo ja henkinen hyvinvointi, siinä ohessa fyysinenkin hyvinvointi vaarallisen huonossa jamassa. Kun luen artikkelia, saan sen kuvan, että asuntonsa/talonsa itse myyvänä, on enemmän riskejä, kuin plussia. Etenkään, kun ei lakipykälistä ja koukeroista ymmärrä mitään. Jossain kohdin täytyisi kuitenkin turvautua viranomaisten ja asiantuntioiden puoleen, jotka veloittavat huikeita summia, joten sama kai, jos myy välittäjän avulla. Olen tullut itse tähän johtopäätökseen, ottaessani hinnat ja asiantuntijoiden taksat selville, samoihin lukuihin menee välityspalkkioiden kanssa.

Nimim. "läpeensä tuskastunut ja hermoraunio".

 

 

Itse myynyt

Suosittelen asunto-osakkeen myyntiä ilman välittäjää, jos asunto on hyväkuntoinen ja ymmärtää laittaa hintapyynnön  kohdilleen ja näkee hieman vaivaa. Myin itse muutama vuosi sitten kaksioni Helsingin lähiöstä. Tein myyntiesitteen (liitteenä isännöitsijätodistus)  ja laitoin hesariin pienen ilmoituksen: esittely sinä ja sinä päivänä + hintapyynnön. En laittanut nettiin mitään ilmoitusta.

Olin todella hämmästynyt kun ihmisiä alkoi lappaa asuntooni esittelypäivänä. Olihan toki sunnuntai ja monet olivat vain mielipuuhassaan katselemassa muiden asuntoja mutta silti sain myytyä asuntoni saman tien ja ostaja maksoi pyytämäni hinnan. Olisi ollut toinenkin ostaja, joka soitti esittelyn jälkeen. Hänelle jouduin ilmoittamaan, että asunto on jo myyty.  Kauppakirjan kirjoitin itse. Malleja löytyy kirjakaupoista ja netistä. Jäi hyvä mieli tästä kaupasta kun säästin tuhansia euroja ilman välittäjää.

Toisaalta olen ollut osallisena maaseutukaupungin omakotitalon myynnissä. Myyjänä riitaisa perikunta. Suurin osa perillisistä halusivat myyjäksi kiinteistövälittäjän, joka oli arvioinut kiinteistön myyntihinnan korkeimmaksi kuin muut välittäjät. Mielestäni myyntihinta oli täysin epärealistinen enkä sitä kannattanut alun alkaenkaan. Kiinteistö oli myynnissä melkein vuoden ja hinta aleni noin 50.000 euroa ennen kuin saatiin myytyä! Kaikille perillisille tuli tuntuvat tappiot.

Huonossa kunnossa olevista, vanhoista omakotitaloista on todella vaikea päästä eroon.  Moni ostaja laskee, että suhteessa halvemmaksi tulee ostaa pelkkä tontti ja rakentaa sille upouusi talo kuin alkaa remontoimaan vanhaa talo kymmenillä tuhansilla euroilla.

Ymmärrän hyvin edellä kirjoittanutta. Monien vuosien myyntiaika käy sekä psyykkisen että fyysisen terveyden päälle.

Sisältö jatkuu mainoksen alla