Näin onnistut asunnon myynnissä

Kokoa asiakirjat ennen myynnin aloitusta

Asunto-osakkeen kaupassa tärkein dokumentti on isännöitsijäntodistus. Se ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi. Todistuksesta selviävät muun muassa osakkeen omistaja, huoneiston pinta-ala sekä yhtiövastikkeen ja käyttömaksujen suuruudet. Lisäksi siinä kerrotaan taloyhtiössä jo tehdyt remontit ja tulevat korjaukset.

Myyjän tekemät remontit ja muutokset ovat mukana isännöitsijätodistuksessa, jos niistä on ilmoitettu isännöitsijälle.

Isännöitsijätodistuksen liitteenä on yleensä yhtiön uusin vahvistettu tilinpäätös ja kunnossapitosuunnitelma. Varmista, että mukana on myös energiatodistus ja mahdolliset kosteus- ja kuntotarkastusraportit.

Omakotitalon myynnissä tarvittavia keskeisiä asiakirjoja ovat talon piirustukset, lainhuuto- ja rasitustodistukset, kiinteistörekisteriote ja energiatodistus.

Myyjällä on lain mukainen ilmoitusvelvollisuus kaikista tietämistään kiinteistöön ja talon kuntoon liittyvistä asioista. Jos olet teettänyt kuntotarkastuksen, esitä se ostajaehdokkaille.

Kerro mieluummin liikaa kuin liian vähän

Laki vaatii, että myyjä antaa ostajalle kaikki oleelliset tiedot, jotka hänellä on myytävänä olevasta kohteesta.

Ostajaehdokkaan pitää saada tiedot ennen kuin hän tekee ostotarjouksen. Jos hän tämän jälkeen saa uutta kaupanteon kannalta merkittävää tietoa, hänellä voi olla mahdollisuus perua tarjouksensa ilman, että siitä koituu hänelle seuraamuksia.

Myytpä huoneistoa tai omakotitaloa, turvallisinta on kertoa mieluummin liikaa kuin liian vähän. Ostajalle arvokasta tietoa ovat esimerkiksi pohjapiirrokset sekä selvitykset tekemistäsi tai teettämistäsi muutoksista, remonteista ja huolloista.

Hankalissakin asioissa avoimuus on eduksi. Jos asunnossa on tehty esimerkiksi tuhohyönteiskarkoitus, sen voi lisätä isännöitsijätodistukseen.

Myös lähiseutuun liittyvistä asioista kuten alueen palveluista ja kaavasuunnitelmista kannattaa kertoa.

Omakotitalon myyjällä on pidempi vastuuaika

Jos ostajalla on asunnosta väärä käsitys siksi, että myyjän antamat tiedot ovat virheellisiä, on kyseessä asunto- tai omakotitalokaupan virhe, josta myyjä joutuu vastuuseen. Yleisin seuraus virheestä on hinnanalennus.

Asunto-osaketta koskevassa asuntokauppalaissa myyjän virhevastuu on yleensä kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta.

Omakotitalon myynti on kiinteistökauppa, jota säätelee maakaari. Sen mukaan myyjän virhevastuu ulottuu viiden vuoden päähän kaupanteosta.

Virhevastuun aikarajat voivat olla kummassakin kaupassa pidemmätkin, jos käy ilmi, että myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti antaessaan tietoja asunnosta.

Varmista, ettei ­kotivakuutus katkea

Jos kaupanteossa ajaudutaan oikeudelliseen riitaan, kotivakuutuksen oikeusturvavakuutus on arvokas apu. Vakuutus kattaa oman lakimiehen käyttämisestä aiheutuvia kuluja. Kannattaa siis varmistaa, että vakuutus on voimassa koko asunnonvaihtoprosessin ajan.

Jos oikeusturvavakuutus on riidan syntyessä ollut voimassa alle kaksi vuotta, vakuutus korvaa lakimieskuluja, kun kaupanteko on tapahtunut vakuutuksen voimassaoloaikana.

Niin sanottu piilovirhevakuutus voi suojata kiinteistön tai asunto-osakkeen myyjää sellaisten virheiden varalta, joista hänellä ei ole myyntihetkellä tietoa. Tällä hetkellä mikään kotimainen vakuutusyhtiö ei tosin piilovirhevakuutusta tarjoa. Sellaisen voi kuitenkin saada pohjoismaisen vakuutusmeklarin kautta, kun ensin teettää kerrostalohuoneistossa kosteuskartoituksen ja muissa myyntikohteissa kuntotarkastuksen suomalaisella Raksystems-insinööritoimistolla.

Hyvä siivous ennen myyntiä on parempi kuin iso remontti

Hyväkuntoinen asunto menee helpommin kaupaksi. Kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan ennen kuin aloittaa remontin myyntiä varten. Isojen remonttien, kuten keittiön tai kylpyhuoneen uusimisen kustannuksia ei välttämättä saa siirrettyä myyntihintaan. Usein ostaja haluaa mieluummin itse suunnitella remontit makunsa mukaan.

Pientä vaivaa silti kannattaa nähdä ennen myyntiä. Kuluneen tapetin vaihto, seinien maalaus neutraalilla sävyllä, keittiön vetimien ja ovien vaihto tai lattiapintojen uusiminen riittää kohentamaan asunnon yleisilmettä.

Ennen myyntiesittelyjä asunto on hyvä siivota perusteellisesti. Kun vielä karsit ylimääräiset tavarat ja huonekalut, asunto pääsee oikeuksiinsa

Älä myy kohdetta ­purkukuntoisena, jos se ei oikeasti ole sitä

Jos myyt omakotitaloa ja käytät siitä määritelmää purkukuntoinen, sinun pitää varmistaa, ettei talon purkamiselle ei ole esteitä.

Yleensä talosta on hyvä teettää haitta-ainekartoitus, josta selviää löytyykö rakenteista esimerkiksi asbestia. Kartoitus auttaa ostajaa laskemaan, mitä rakennuksen purkaminen tulee maksamaan. Kannattaa myös selvittää onko tontilla syytä tehdä maaperätutkimus ennen kaupantekoa .

Moni luulee virheellisesti, että myyjä välttää virhevastuunsa, kun rakennus on merkitty purkukuntoiseksi ja kauppakirjassa todetaan ostajan hyväksyvän rakennuksen sellaisena kuin se on. Tämä ei pidä paikkaansa.

Purkukuntoisena myytävän kohteen pitää oikeasti olla purkukuntoinen, ja sen pitää näkyä myös kiinteistön hinnassa.

Lyhytkin vuokraus vie oikeuden myydä oma asunto verovapaasti

Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, kun sen on omistanut vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Kahden vuoden säännöstä ei voi poiketa edes yhden päivän ajalta. Verovapauden menettää, jos kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen aikana asunnon antaa vuokralle lyhyeksikin aikaa, esimerkiksi Airbnb-käyttöön.

Vero asunnon myyntivoitosta maksetaan pääomatulojen veroprosentin mukaan. Se on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia tämän summan ylittävältä osalta. Katkos yhtäjaksoisessa asumisessa voi siis aiheuttaa tuhansien eurojen veroseuraamukset.

Lähteitä: Kiinteistönvälittäjien verkkosivut, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, OP Koti, johtaja Lasse Palovaara, op-media.fi, Pohjola Vakuutus, johtaja Markus Uimonen, tilastokeskus.fi, vero.fi

Artikkeli on julkaistu ET-lehden numerossa 19/2021.