Uusi asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa asunnon omistajan ilmoittamaan etukäteen tavallisestakin remontista. Laki on entistä tarkempi ja selkeämpi.

 Uusi asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa heinäkuun alusta. 
– Lakiin on kirjattu monta sellaista asiaa, joiden selvittäminen oli ennen työlästä. Piti kaivaa esiin oikeuskäytäntöä eri lähteistä tai kääntyä juristin puoleen. Nyt voi usein riittää kun katsoo, mitä laissa lukee, sanoo Kuluttajaliiton johtava lakimies Tuula Sario.
Vastuu kunnossapidosta jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä lähes entiseen tapaan. Yksi muutos sentään tuli: aikaisemmin wc-laite on ollut vain osittain yhtiön vastuulla, nyt se on sitä kokonaan huuhtelulaitetta myöten.
Lavuaarit, suihku- ja tiskialtaat kuuluvat edelleen osakkaan vastuulle ja hanat yhtiön vastuulle.
Ilmoita etukäteen
Uusia velvoitteita on tullut niin osakkaalle kuin yhtiöllekin.
Osakkaan velvollisuus ilmoittaa yhtiölle etukäteen remonteista on laajentunut: nyt on tehtävä kirjallinen ilmoitus tavallisestakin remontista.
– Maalata ja tapetoida saa edelleen ilmoittamatta, samoin porata tauluja seinään ja vaihtaa keittiön kaappien ovet. Mutta jos irrottaa keittiön kaapit kokonaan, kajoaa putkistoihin tai asentaa parketin tai lattialämmityksen, ilmoitus on tehtävä, Tuula Sario tarkentaa.
Kannattaa soittaa aluksi isännöitsijälle ja kysyä valmista kaavaketta ilmoitusta varten. Yhtiön on säilytettävä remontti-ilmoitukset ja niistä on mainittava isännöitsijäntodistuksissa.
Tuula Sarion mielestä ilmoitusvelvollisuus palvelee kaikkia osapuolia: yhtiötä, osakasta ja asunnon ostajaa. Nykyään on usein mahdotonta saada selville, mitä asunnossa on aikaisemmin tehty.
Kyse on ilmoituksesta eikä anomuksesta; oikeutta remontoida ei siis ole entisestään rajoitettu. Remontti voidaan toki eri syistä kieltää, mutta on se ollut mahdollista ennen nykyistä lakiakin.
Valvoja Reiskalle
Yhtiöllä on oikeus valvoa remontteja. Suorastaan velvollisuus, jos remontti saattaa vaikuttaa esimerkiksi naapurin huoneistoon tai yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin.
Jos valvontaa ei järjestetä ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen.
Kun taloyhtiöiden hallitusten vastuu näin kasvaa, kuinka niihin saadaan enää väkeä?
– Hallituksen vastuu ei varsinaisesti ole kasvanut. Jos hallitus on huolehtinut asiallisesti osakkaan remontin valvonnasta ja remonttiyritys tai itse remontoiva osakas siitä huolimatta tekee virheen, ei virhe ole hallituksen vastuulla, vaan remontin tekijän, Tuula Sario toteaa.
Kulut valvonnasta ja remontin vaikutusten arviointia varten tarvittavista selvityksistä maksaa osakkeenomistaja.
Kuinka suuria kuluja tästä mahtaa osakkaille tulla?
– Vaikea sanoa, riippuu remontin laajuudesta. Kulujen on joka tapauksessa oltava tarpeellisia ja kohtuullisia. Vaikka valvojalta ei edellytetä mitään tiettyä tutkintoa, on kaikkien etu, että käännytään pätevän ammattilaisen puoleen.
Asuminen siis kallistuu?
– Lyhytnäköisesti voi ajatella, että kustannukset nousevat. Pitemmällä tähtäimellä asuminen kuitenkin halpenee, kun kalliilta vahingoilta vältytään.
Hän pitää todennäköisenä, että valvonta vähentää hutilointia remonttitöissä.
Suoraa toimintaa
Uusi laki antaa niin yhtiölle kuin osakkaallekin mahdollisuuden ryhtyä toimeen, jos toinen osapuoli laiminlyö kunnossapitovelvollisuuksiaan. Esimerkiksi näin:
Hissi on rikki, ja kuudennessa kerroksessa asuva huonopolvinen Alma soittaa isännöitsijälle ja lähettää tälle lisäksi kirjallisen huomautuksen asiasta. Mitään ei tapahdu muutamaan päivään. Alma kutsuu hissikorjaajan paikalle. Laskun maksaa taloyhtiö.
Ja toisinpäin:
Osmon parvekkeelle on talven mittaan kasaantunut suuri lumikuorma, jota Osmo ei ole kevättalveen mennessä poistanut. Ehkäistäkseen kosteusvauriota yhtiö antaa Osmolle kirjallisen kehotuksen siivota lumet pois. Kehotus ei tepsi, joten yhtiö siivouttaa lumet Osmon parvekkeelta ja lähettää laskun Osmolle.
Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti ja tehtävä kunnossapitotyö niin, etteivät yhtiön vastuulla olevat osat vaurioidu.
Hyvitystä ja alennusta
Osakkaan omasta remontista yhtiölle tuleva säästö voidaan nyt hyvittää osakkaalle.
Iiro asentaa kylpyhuoneeseensa uudet vesieristeet ja maksaa remontista hulppean laskun. Kyllä häntä harmittaa, kun yhtiö päättääkin vuoden päästä uusia kaikkien huoneistojen vesieristeet. Koska Iiron kylpyhuone on jo kunnossa, yhtiö säästää remonttikustannuksissa ja nämä säästöt vähentävät Iiron maksuosuutta. Vähennys ei kuitenkaan vastaa sitä summaa, minkä hän on omasta kylpyhuoneremontistaan maksanut.
Hissien asennus jälkikäteen hissittömiin taloihin on suuri kustannus, josta alakerrosten asukkaat hyötyvät vähiten. Vastedes he joutuvat myös maksamaan uudesta hissistä vähiten, koska uuden lain mukaan kustannusten jakoperusteena on, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee. Jakoperusteista päätetään tarkemmin yhtiökokouksessa.
– Aivan ilmaiseksi eivät ensimmäisen kerroksen asukkaatkaan hankinnasta pääse, saattaahan esimerkiksi ullakko tai autokatos sijaita ylimmässä kerroksessa. Ja uusi hissi nostaa koko talon arvoa, Tuula Sario huomauttaa.
Jos hissi rakennetaan vain yhteen portaaseen, ei muiden portaiden asukkaiden tarvitse osallistua kustannuksiin.
Eroon salailusta
Yhtiökokouksissa pitää nyt vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden kunnostustarpeita ja jo tehtyjä huomattavia kunnostustöitä. Näin onkin menetelty monissa taloyhtiöissä jo vanhan lain aikana.
Yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouskutsuksi ei riitä lappu ilmoitustaululla. Kirjalliset kutsut on toimitettava osakkaille aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta.
30 huoneiston tai suuremmissa asunto-osakeyhtiöissä on oltava ammattitilintarkastaja. Alle 30 huoneiston taloyhtiöiden on valittava toiminnantarkastaja eli maallikkotilintarkastaja, jos yhtiössä ei ole ammattitilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin. 
Tuula Sarion mielestä uusi
laki toi pelkkää hyvää niin osakkaille kuin yhtiöllekin. Suunnitelmallisuus rakennusten kunnossapidossa tehostuu, ja kalliita vahinkoja voidaan näin ehkäistä. Myös asukkaiden yhdenvertaisuus paranee, samoin tiedonkulku yhtiön ja osakkaiden kesken.
– Monilta ristiriidoilta vältyttäisiin taloyhtiöissä, jos päästäisiin salamyhkäisyydestä eroon. Suunnitelmista pitäisi keskustella asukkaiden kanssa heti alkuvaiheessa eikä vasta kun on päätöksen aika. n

Lait, asetus ja ohjeita löytyvät mm. osoitteista www.om.fi ja taloyhtio.net.

Vastuu kunnossapidosta

  • Osakkeenomistaja vastaa niistä käytön perusteella kuluvista rakenteista, pinnoista ja laitteista, joiden kuntoon hän voi itse vaikuttaa.
  • Yhtiön on pidettävä kunnossa yhteiset tilat, rakenteet, huoneiston sisäpinnan ja rakenteiden väliset eristeet ja erilaiset perusjärjestelmät kuten lämmitys, sähkö, kaasu, vesijohdot ja -hanat, viemärit ja ilmanvaihto. Uutta on, että wc-laite kuuluu nyt kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle.

Taloyhtiö sai uuden lain

Niinhän sen minunkin mielestäni pitäisikin edetä, et ens kysytään lupa . Mutta tässä tapauksessa uusi "pönttö" on jo tilattu, mut maksumiehest ollu mitään tietoo kyseisellä ihmisellä. Siksi sitä täältä vähän kyselenkin, koska jos omin lupinensa menee tilaamaan, niin saa myös itse kustantaa ostoksensa.
Lue kommentti