Taloyhtiön yhtiökokoukseen kannattaa mennä, sillä siellä jos missään voi vaikuttaa omaisuutensa arvon kehittymiseen. Kysyimme eniten askarruttavat kysymykset

Kutsu jokakeväiseen yhtiökokoukseen kolahtaa taas postiluukusta. Moni yhtiön osakas jättää kokouksen väliin tänäkin vuonna, koska pelkää nolaavansa itsensä kysymällä tyhmiä.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen kannattaisi kuitenkin osallistua ja kysyä epäselvät asiat selviksi. Kokouksessa tehdään päätöksiä, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin sekä kiinteistön ja huoneiston arvoon eli osakkeenomistajien omaisuuden kehittymiseen. Sitä paitsi naapurikaan ei todennäköisesti ymmärrä aivan kaikkea kokouk­sessa puhuttua.

  1. Miksi taloyhtiön yhtiökokoukseen kannattaa osallistua?

    Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin ja osakkaan tärkein vaikutuskanava. Siellä vahvistetaan tilinpäätös ja talousarvio, päätetään merkittävistä remonteista ja hankinnoista sekä yhtiövastikkeen suuruudesta. Kyse on jokaisen osakkaan rahoista ja omaisuudesta.
    Asunto-osakeyhtiössä järjestetään vähintään yksi varsinainen yhtiökokous vuodessa kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tämän lisäksi voidaan järjestää tarvittaessa myös ylimääräisiä yhtiökokouksia vaikkapa jonkin ison remontin vuoksi.

  2. Kuka saa osallistua yhtiö­kokoukseen?

    Kaikki osakkeenomistajat joko henkilökohtaisesti tai edustajansa välityksellä. Edustaja tarvitsee valtakirjan tai valtuutuksen voidakseen osallistua yhtiökokoukseen. Samassa huoneistossa asuvilla avio- ja avopuolisoilla, jotka yhdessä omistavat osakkeet, voidaan olettaa olevan oikeus edustaa toista osakkeenomistajaa, mutta heillekin suositellaan valtakirjan hankkimista.
    Kokoukseen voidaan pyytää myös ulkopuolisia asiantuntijoita esimerkiksi silloin, kun päätetään suurista ja kalliista remonteista.

  3. Voinko valtuuttaa vuokralaiseni osallistumaan kokoukseen?

    Kyllä, valtakirjalla. Vuokralainen saa myös äänestää, jos osakas antaa hänelle valtakirjan.
    Vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen ilman valtakirjaa silloin, jos hän asuu yli viiden huoneiston asunto-osakeyhtiössä ja jos yhtiökokouksessa käsitellään asioita, jotka vaikuttavat merkittävästi hänen kotinsa tai taloyhtiön yhteisten tilojen käyttöön. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi putki- ja porraskäytäväremontit tai järjestyssääntöjen muutokset. Näissä tapauksissa vuokralaisilla on yhtiökokouksessa vain puheoikeus.

  4. Taloyhtiötä hoidetaan mielestäni huonosti. Miten asioihin saadaan muutos?

    Jos jokin asia on mielestäsi pielessä ja haluat sen yhteisesti päätettäväksi yhtiökokouksessa, pyydä käsittelyä kirjallisesti taloyhtiön hallitukselta. Pyyntö on tehtävä hyvissä ajoin, jotta se ehtii mukaan kokouskutsuun. Yhtiökokouksessa päätetään vain kokouskutsussa mainituista asioista. Muista asioista voidaan keskustella kokouksen jälkeen, mutta niistä ei voi tehdä päätöksiä.

  5. Miten asioista päätetään yhtiö­kokouksessa?

    Pääasiassa enemmistöpäätöksellä. Toisin sanoen äänestyksessä se ehdotus voittaa, joka saa yli puolet annetuista äänistä. Ole aktiivinen ja seuraa kokouksen kulkua. Kerran päätettyyn asiaan ei kokouksessa enää palata.

  6. Taloyhtiön hallitukseen valitaan aina sama klikki, joka panttaa taloyhtiön tietoja. Voiko näin tehdä?

    Jos olet tyytymätön hallituksen toimintaan ja haluat siihen muutosta, keskustele jo ennen yhtiökokousta naapureiden kanssa sopivista hallituksen jäsenistä ja ehdottakaa heitä. Vaihtuvuus tekee hyvää!
    Lain mukaan asunto-osakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä ovat juuri yhtiökokouksessa velvollisia antamaan osakkeenomistajalle tietoa taloyhtiön asioista ja toiminnasta. Periaatteessa osakkailla ei siis ole oikeutta vaatia tietoja yleisesti. Tämän vuoksi osakkaiden on syytä olla aktiivisia yhtiökokouksessa ja kysyä epäselviä asioita.

  7. Onko hallitukseen pakko mennä?

    Ketään ei voi valita hallitukseen ilman suostumusta. Olisi kuitenkin hyvä, että hallituksen kokoonpano vaihtelisi. Eri ikäiset ja eri taustaiset ihmiset elävöittävät taloyhtiötä ja lisäävät parhaimmillaan myös yhteisöllisyyttä. Se puolestaan voi vähentää asumiseen liittyviä kiistoja. Hallitukseen voidaan valita myös sellaisia henkilöitä, jotka eivät asu taloyhtiössä eivätkä omista osakkeita.

    Juttua varten on haastateltu Isännöintiliiton lakiasiantuntija, OTM Marina Furuhjelmiä ja kehityspäällikkö Heikki Kaurasta. Aineistona on käytetty myös Isännöintiliiton julkaisuja.

Valmistaudu yhtiökokoukseen

Yhtiökokouksessa käydään harvoin läpi kaikkia yhtiön hoitoon liittyviä talouslukuja. Sen vuoksi osakkaan kannattaa tutkia kokouskutsun liitteenä tulevat asiakirjat.

  • Yhtiökokouskutsun yhteydessä osakas saa tilinpäätöksen, joka pitää sisällään
    tuloslaskelman, taseen, liitetiedostot ja toimintakertomuksen.
  • Tuloslaskelma näyttää, mistä yhtiön rahat ovat tulleet ja mihin menneet. Tärkeitä ovat suuret muutokset rahavirroissa verrattuna edelliseen vuoteen. Jos esimerkiksi vesilasku on kasvanut, onko veden hinta noussut, taloyhtiöön muuttanut lisää väkeä vai onko piilossa putkivuotoja?
  • Onko lämmityskustannusten nousun takana muutakin kuin kallistunut energianhinta? Kertooko mahdollinen energiankulutuksen nousu falskaavista ikkunoista vai kovasta talvesta?
  • Mitä käyttö- ja huoltokustannuksille on tapahtunut? Jos niissä on laskua, onko jotain toimintoja, kuten vaikka ulkoalueiden hoito, siirtynyt toiselle taholle? Eihän hiekoituksesta, lumitöistä ja muista turvallisuuteen liittyvistä seikoista vain tingitä?
  • Tutki myös, ovatko hallinnointikulut säilyneet ennallaan. Ja etenkin jos olet tyytymätön isännöintipalveluiden tasoon, pyydä selvitystä, mitä kaikkea isännöintipalkkio pitääkään sisällään.
  • Toimintakertomus täydentää tuloslaskelmaa ja antaa tietoa yhtiön toiminnasta ja tulevaisuudesta. Minkälaisia korjauksia hallitus esittää tehtäväksi seuraavien vuosien aikana? Milloin esimerkiksi putkiremontti tai julkisivuremontti on ajankohtainen?
  • Minkälaista yhtiövastiketta hallitus esittää tulevalle vuodelle? Onko vastike
    mielestäsi liian suuri, vai olisiko siinä nostovaraa? Onko tuleviin korjauksiin alettu mahdollisesti varautua keräämällä varoja korjausrahastoon?
  • Vertaile talousarviota toteutuneeseen. Mitä on budjetoitu, ja mitä on toteutunut? Hallitus tiukille, jos luvuissa on suuria eroja – mitä taloyhtiössä on tapahtunut?
  • Ota huomioon, että tuloslaskelma kertoo koko vuoden tiedot yhtiön tilanteesta. Tase kertoo yhtiön varat ja velat tilinpäätöshetkellä eli yhtenä päivänä.
    Taseeseen merkitty rakennusten ja rakennelmien arvo on yhtiön oman pääoman arvo, eli tilillä oleva rahasumma.
  • Esitetäänkö kokouskutsussa käsiteltäväksi yhtiöjärjestyksen muutosta? Entä suuria remontteja? Energiatodistuksenkin laatiminen on ajankohtainen monessa yhtiössä juuri nyt – mitä sen teettäminen maksaa ja kuinka se aiotaan teettää? Jos näitä asioita on kokouslistalla, mene päättämään. Kyse on osakkaiden omaisuudesta. Yhtiökokouksessa päätetyt asiat ovat sitovia.

Tärkeät remontit

  • Putkiremontti on ajan­kohtainen, kun putkilla on ikää 40–60 vuotta. Voi merkitä muuttoa väliaikaisasuntoon. 
  • Julkisivu korjataan yleensä 15–40 vuoden välein. Aiheut­taa melua, pölyä ja
    ikkunanäkymien peittymisen.  
  • Kattoremonttiin täytyy varautua 15–40 vuoden välein. Parantaa energiatehokkuutta. 
  • Hissi on uusittava, kun vanhan korjaus käy liian kalliiksi. 
  • Sähkö- ja tietoliikenne­verkko uusitaan usein jonkun muun ison remontin yhteydessä.
Vierailija

Taloyhtiön yhtiökokous: 7 vastausta, miksi sinne kannattaa mennä

Osallistun aina yhtiökokouksiin mutta ei siellä voi paljon vaikuttaa jos ei ole hallituksessa. Yleensä hallitus on etukäteen päättänyt ja yhtiökokous vain siunaa nämä päätökset. Tämä päteen varsinkin niissä taloyhtiöissä, joissa osakkeiden omistajat eivät vaivaudu paikalle niin ne harvat paikalla olijat päättävät. Olen ollut kahdessa taloyhtiössä hallituksen jäsenenä. Hallitukseen ei käsitykseni mukaan ole minkäänlaista tunkua koska siellä olo ei todellakaan ole herkkua. Kiitosta ei saa...
Lue kommentti
Vierailija

Taloyhtiön yhtiökokous: 7 vastausta, miksi sinne kannattaa mennä

Hei. Mitä voi tehdä, jos taloyhtiössä on vain 5 rivitalohuushollia? ja 3 kuuluu hallitukseen. On ihan turha luulla, että lopuilla kahdella olisi yhtiössä jotakin sananvaltaa. On helppoa kuvitella, että itse voisi vaikuttaa asioihin, jotka ovat jo päätetty valmiiksi. Ne vain mennään kuulemaan yht. kokoukseen, vaikka muodollisesti kyselläänkin kantaa asioihin. Minulla on tunne, että kun yhtiöjärjestykseen lisätään seikat, korjauskohteet, muutetaan samalla yht.järjestystä. Sen jälkeen ei korvata...
Lue kommentti

Isovanhempien, vanhempien, tätien ja setien jäämistöä peratessa kannattaa olla tarkkana. Heille käyttöesineenä ollut arkinen tavara voi tänä päivänä olla keräilijöiden himoitsema aarre. Huutokauppa Helanderin toimitusjohtaja ja meklari Mika Sirén listasi kysytyimmät.

1. Arabian Muumi-mukit

Ensimmäisiä Muumi-lastenastioita ja -pienoishahmoja alettiin valmistaa 1950-luvun lopussa. Varsinainen buumi alkoi kuitenkin Muumien toisesta tulemisesta 1990-luvun alussa. Edellisten sukupolvien jäämistöstä voi löytyä varhaista tuotantoa. Iän pystyy määrittelemään Arabian leimasta. Hinnat  500−3 000 euroa.

2. Muumi-pienoisnuket

Suomalaisen Atelier Faunin käsin kankaasta, puusta ja nahasta valmistamat Muumi-pehmohahmot olivat tuotannossa 1950−70-luvuilla. Atelier Fauni ei toimi enää.

Atelier Faunin Tuutikki 1950–60-luku, 2 300 e.

Atelier Faunin Jenni-täti 1950–60-luku, 280 e.

Atelier Faunin Nuuskamuikkunen 1950–60-luku, kädet puuttuvat, 160 e.

3. 1900-luvun lelut

Peltilelut, nuket, pienoisautot ja Tähtien sota -aiheiset lelut ovat kysyttyjä.

Mercedes-Benz 220 -peltiauto 1960-luvulta, 285 e.

Moottoripyöräpoliisi 1940–50-lukujen vaihde, 350 e.

Charles M. Schulzin Tenavat-nukkeja 6 kpl, 1960-luku, 400 e.

Viisi Tähtien sota -lelua, 70 e.

4. 1900-luvun rannekellot

Laatumerkkejä on paljon. Esimerkiksi hienot Omega-kellot maksavat 100−15 000 euroa.

Omega Speedmaster, 455 e

5. Vanhat postikortit ja valokuvat

Suosittuja ovat 1800−1900-lukujen kortit, joissa on mielellään kuvia Suomen kaupungeista, pitäjistä ja menetetyistä Petsamosta ja Karjalasta. Lähetetystä kortista maksetaan enemmän kuin lähettämättömästä. Hintahaarukka postikorttikansiosta huutokaupassamme 100−3 000 euroa.

Pohjois-Esplanadi 1908. Kortti on lähetetty samana vuonna.

6. Sota-aiheiset esineet

Kunniamerkit, asevelimerkit eli pinssit, sotilasunivormut, miekat. Hintahaitari on esineestä, sen iästä ja kunnosta riippuen melkoinen. Huutokaupassamme on myyty esineitä hintaan 200−20 000 euroa.

Koiviston risti ja pinssi 1939-40, 90 e.

7. 1950−60-lukujen design

Suvun kesämökin keittiöstä voi löytyvä vaikkapa Wärstsilä-Arabian valmistamia Finel-emaliastioita. Kysyttyjä ovat Kaj Franckin ja Tapio Wirkkalan kaltaisten muotoilijoiden tuotanto, samoin Bertel Gardbergin haarukat, veitset ja lusikat. Hinnat 100−1 000 euroa.

Etualalla tonttuaiheinen Finel-sarjan metallikasari 1960-luvulta.

8. 1950-luvun Aku Ankat

Esimerkiksi joulukuun 1951 näytenumero on myyty huutokaupassamme hintaan 2 000 euroa. Hyväkuntoisista vuosien 1952−1954 numeroista maksetaan hyvin. Samojen vuosien erikoisnumeroista saa parhaimmillaan tuhansia euroja.

Aku Ankan näytenumero 1959, alkaen 2 000 e.

9. Legosarjat

Tietoa hinnoista täältä.
 

Testamentilla halutaan etenkin turvata puolison asuminen ja talous ja taata se, että omaisuus ei valu lasten puolisoille. Mutta mitä muuta viimeiset tahdot yleensä sisältävät?

Yhä useampi ja nuorempi laatii testamentin. Joensuulainen asianaja Harri Kontturi suositteleekin, että jokainen, jolta jää perittävää, tekisi sen. Testamentilla voi määrätä, kuka saa omaisuutta, ja sillä voi myös ehkäistä perillisten riitoja.

Asiakirjan sisältöön vaikuttaa, onko testamenttaaja avio- tai avosuhteessa vai yksineläjä ja onko hänellä lapsia. Parit tahtovat yleensä varmistaa, että jäljelle jäävän ei tarvitse surra, miten hänelle käy.

Vaikka välit perillisiin olisivat hyvät, tilanteet voivat muuttua. Lapset saattavat toimia itse tai puolisoidensa lietsomana arvaamattomasti ja esimerkiksi kävellä lesken yli.

Harri Kontturi suosittelee, että ainakin nämä asiat kannattaa ottaa huomioon tetatmentissa.

1. Antakaa lesken päättää asumisesta

Avioleskellä on lain mukaan oikeus jäädä asumaan parin yhteiseen kotiin ja pitää sen irtaimisto jakamattomana elinikänsä. Jos hän vaihtaa asuntoa, perilliset voivat vaatia perimäänsä puolikasta asunnon myyntihinnasta. Tällöin leski ei välttämättä pysty ostamaan haluamaansa asuntoa, sillä esimerkiksi hieman rapistunut omakotitalo voi olla suunnilleen keskustakaksion arvoinen.

Testamentissa voidaan sanktion uhalla määrätä, että perillisten on suhtauduttava lesken asunnonvaihtotoiveeseen myötämielisesti. Kontturin mukaan käyttökelpoiseksi on osoittautunut vastahankaisten perintöosan kutistaminen lakiosaan. Se on tavallisesti selvästi vähemmän kuin perillinen muuten saisi.

– Kun perijä ymmärtää, että perintö pienenee, yleensä suostumus tulee.

Järjestely siirtää perinnön saamista. Toisaalta, perintö suurenee, jos uuden asunnon arvo nousee.

2. Älkää myykö mökkiä

Kesämökistä voi tulla kiistakapula, jos lapset tarvitsevat rahaa vaikkapa perintöveroihin. Kun pari haluaa taata, että mökkiä ei myydä ja eloon jäänyt saa vastaisuudessakin olla siellä, leskelle määrätään usein hallintaoikeus.

– Mökki voi olla tärkeä puolisoille. Sen sijaan esimerkiksi metsien tai arvopapereiden myynti harvemmin haittaa leskeä, Kontturi vertaa.

Vaikka leski ei omistaisi koko mökkiä, hallintaoikeuden turvin hän saa hallita sitä ja voi kieltää sen myynnin. Lesken hallintaoikeus keventää myös perintöveroa.

3. Avopuoliso ei ole vieras

Avopuolisoille testamentti on hyvin tärkeä. Vaikka pari olisi asunut vuosikymmeniä yhdessä, sillä ei ole lain edessä edes aviopuolison vähimmäissuojaa. Kun avopuoliso kuolee, keskeistä on, kuka omistaa minkäkin omaisuuden. Puolisoilla voi olla lapsia edellisistä liitoistaan, eivätkä he aina piittaa avolesken tahdosta.

– Jos asunnon omistaja kuolee, lapset voivat olla häätämässä jäljelle jäänyttä ennen kuin hautajaisia on pidetty, Kontturi kertoo.

Jälkeen jäävälle tulisi hänestä turvata asumisoikeus ainakin joksikin aikaa sekä hallintaoikeus yhteiseen koti-irtaimistoon. Oikeuksia voidaan laajentaa koskemaan myös mökin, auton tai vaikkapa Lapin viikkolomaosakkeen käyttöä.

4. Leskelle jätetään käyttörahaa

Leski ei puolisonsa kuoltua saa käyttää tämän rahoja, vaikka aiemmin lehden tilaukset, ruokaostokset, kiinteistöverot ja vakuutukset olisivat menneet yhteisestä pussista. Jotta hän ei joutuisi liian tiukoille, hänelle voidaan testamentata rahavaroja.

– Rahojen osalta hallintaoikeus ei ole riittävä eikä järkevä, Kontturi sanoo.

5. Ja määrätään tukihenkilö

Lesken turva voidaan maksimoida määräämällä testamentissa toimeenpanija. Hän auttaa, jos joku lapsista rupeaa änkyräksi esimerkiksi asunnonvaihdon yhteydessä.

6. Omaisuus pidetään suvussa

Avioerojen yleistyttyä on alettu määrätä, että lasten puolisoilla ei ole avio-oikeutta perinnöksi jäävään omaisuuteen eikä sen tuottoon.

– Vanhemmat varmistavat, että jos lapset eroavat, perityt rahat eivät lähde edes osaksi maailmalle miniöiden tai vävyjen mukana.

7. Perinnöstä voi poimia osan

Yhä useammin perijälle annetaan oikeus valita, ottaako hän koko perinnön, osan siitä, käyttöoikeuden vai luopuuko hän perinnöstä kokonaan. Ilman erillistä määräystä perijä voi vain ottaa perinnön tai luopua sitä.

– Jos viisikymppinen isä ei tarvitse rahaa, mutta haluaa isänsä metsästysmajan ja avoveneen, testamentin ansiosta hän voi saada ne ja siirtää loput lapsilleen, Kontturi sanoo.

Tällainen on järeää verosuunnittelua. Perintöveron alaraja on 20 000 euroa ja vero on progressiivinen eli kasvaa perinnön suuretessa.

Veropotti pienenee selvästi, kun perintö jakautuu monelle. Jos nyt perineen lapset perivät aikanaan saman omaisuuden, hyppääminen sukupolven yli säästää yhdet verot.

8. Minkä maan lakia sovelletaan?

Testamentissa kannattaa mainita, minkä maan lakia perintöön sovelletaan.

– Jos eläkeläinen muuttaa Aurinkorannikolle ja vähintään puolen vuoden asumisen jälkeen kuolee aurinkotuoliinsa, perintöön sovelletaan Espanjan, ei Suomen lakia, vaikka hän olisi yhä Suomen kansalainen.

9. Rahakokoelma kummipojalle

Kuka tahansa voi antaa omaisuuttaan muillekin kuin rintaperillisille.

Lapseton yksin elävä testamenttaaja haluaa usein jakaa jäämistönsä toisin kuin se lain mukaan menisi. Hän voi jättää kirjastonsa siskonsa tyttärelle, joka on suomen kielen opettaja tai rahakokoelmansa numismaatiikasta innostuneelle kummipojalleen.

Kontturi muistuttaa, että isoista perinnöistä muut kuin verisukulaiset voivat joutua maksamaan jopa puolet veroa.

10. Meritaulun tarina mukaan

Yhä useammin testamentti on viimeinen puheenvuoro läheisille. Sen uusi piirre on lämpimät viestit. Eno voi osoittaa meriaiheisen taulun siskonsa pojalle, koska tämä rakastaa merta ja kävi hänen kanssaan kalassa. Tai täti saattaa jättää kansallispukunsa tanhuavalle veljentytölleen.

Kontturi pitää tunnearvoa tärkeänä ja rohkaisee tarinoiden kertomiseen.

– Kun testamenttia luetaan perukirjoituksessa, kyyneleet valuvat perillisten silmäkulmista, hän kertoo.